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强化住房租赁将推动房企利润上一个台阶

要让大家都有房子住，其中房屋租赁将是很好的解决办法。从现在的情形看，开发商自持将会是很重要的租房来源，本栏认为，今后如果大量开发商自持房产出现，房企的利润将趋于稳定，但是利润增长水平将会大幅下降，房地产企业将成为典型的蓝筹股，并趋向于债券。

很好理解，开发商通过购买自持土地能够大幅降低开发成本，但是盖出来的房子却只能出租，不能出售。这样看起来开发商将会沉淀大量的资金用于持有房产，不过这种情况在未来或许不会出现，因为开发商必然更希望持有现金用于再发展，而投资者也愿意购买相对稳健的理财产品，故当开发商自持达到一定规模的时候，将有很大概率会出现开发商自持房产证券化，投资者通过投资开发商自持的房产获得相对稳健的投资收益，而开发商也能获得较低成本的融资，这是一个两赢的事情。

由于房租相对透明，开发商的开发成本也相对透明，如果开发商自持的房产证券化相关利率也很透明的话，那么房地产行业的利润率也就会变得透明。即投资者根据开发商拿地的数据，就能够大概测算出房地产企业将能获得多少利润，房地产股的价格也将趋于稳定，那时候房地产上市公司将很难给投资者带来大的惊喜，房地产股票也将像银行股、公共事业股票那样成为防御性品种，房地产股票也将体现出更多的债券属性，市盈率将是衡量房地产上市公司最重要的指标，银行也更加愿意给房地产上市公司提供低息贷款。

如果未来的房地产股票都演变为波动不大的“公共事业股”，那么现在的房地产股价是高是低呢？本栏认为，如果真的大力推行开发商自持和自持房产证券化，那么首先房地产公司的利润水平将会直接上一个台阶，然后在这个高水平上趋于稳定。

为什么利润水平会上一个台阶？投资者都知道，房地产企业最大一块成本就是拿地费用，大家为了拿到一块有价值的土地，纷纷给出高价，最后土地价格上涨。如果开发商改拿自持地块，那么地价就会下降很多，也就是经营成本大幅下降，这对于公司利润将是一件特别好的事情。此外，由于有了开发商自持证券化，那么开发商盖房根本就不愁销售，只要盖出来出租就行了，盖好的房子还能用来向投资者融资，那么开发商就不再需要那么多高息贷款，对于不少强势的开发商来说，可能根本不需要准备给施工单位结账，因为当工程完工的时候，也就是融资开始的时候，施工单位的钱完全可以用融资款支付。

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