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雅生活敲开港股大门 物管服务“高收入低毛利率”难题待解

继彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家和祈福生活之后，又一家物业公司即将登陆港股市场。

1月29日，雅居乐集团控股有限公司发布公告，进一步披露了雅生活服务股份有限公司（以下简称雅生活）上市的最新进展。雅生活于1月29日至2月2日全球发售，预计2月9日在香港联交所主板开始公开交易。

登陆港股市场后，对规模抱有强烈欲望的雅生活将如何借助资本力量实现扩张？

雅生活的A股情怀

由于在A股上市难度较大，部分房地产以及相关类公司纷纷转战港股市场。彩生活之后，包括中海物业、绿城服务、中奥到家和祈福生活等物业公司纷纷叩开了港股市场的大门，谋求资本力量的支持。

按照计划，2018年2月9日，雅生活将正式登陆香港联交所主板买卖。刚刚叩开港股市场大门，雅生活执行董事兼首席执行官刘德明近日又表达了对A股的向往。其表示未来寻找到合适的时机后，雅生活还会寻求在A股上市，欲打造“A+ H”架构物业公司第一股。

谈及寻求A股上市的原因，刘德明解释称，在一些政府采购上，确实会对国企或A股上市公司比较青睐，登陆A股将为获得更多政府项目添加筹码。

香港中原金融集团首席分析师严高乐接受《每日经济新闻》记者采访时指出，现在A股上市监管趋严，雅生活选择在港股市场先上市可能也是受该因素的影响。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，现在港股市场很多上市公司陷入一个怪圈，估值做得很高，但是没有流通性。有些物业公司参考上市的估值意义不大，很多股票是被Corner（归边）掉了，股票被Corner（归边）而推高估值的必然结果是缺乏流动性。

未来物业公司要想在资本市场获得高估值和好的流通性，最重要的还是要回归到自身的发展。严高乐认为，雅生活作为物业上市的领头羊，上市初期应该会比较顺利。但是如果后续物业盈利模式没有从传统实质性走出新模式，没有找到不同于以往的新盈利增长点，这种预期落差一定会体现在股价上。

严高乐指出，如果雅生活能探索出一条物业管理全新、成熟的盈利模式，那么未来A股和港股双平台上市可期。否则，尽管蛋糕被画得很大，规模可以做得很大，但对于A股严苛的利润等要求，雅生活能否满足还是未知。

加速并购做大规模

赴港上市寻求资本力量的支持，雅生活立志做大规模。在雅生活执行董事兼董事会联席主席黄奉潮看来，目前国内物业市场的集中度相对还比较低，给雅生活的并购活动提供了很好的机会。未来5年是物业公司并购窗口期，因此只要有好项目，雅生活一定会抓紧时机进行并购。

按照雅生活的计划，此次赴港IPO融资所得39.84亿港元中的65%都用来并购或投资，涉及资金约25.89亿港元。

历史数据显示，雅生活近些年的规模得到快速扩张。2014年、2015年、2016年以及2017年截至9月30日，公司在管物业建筑面积分别为24400万平方米、35000万平方米、50100万平方米及76200万平方米。其中2017年76200万平方米在管物业，包括2017年6月收购的绿地物业所管理的200万平方米物业。

在管物业面积的快速增加提升了雅生活的物业收入。数据显示，2014年、2015年、2016年以及2017年前9个月物业收入分别约为8.26亿元、9.34亿元、12.45亿元、11.69亿元。

需要注意的是，在雅生活的营业收入中，物业管理服务收入占比在70%以上，占比相当高。而在物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务三项收入中，物业管理服务的毛利率是最低的，2014年为11%，2015年为15.1%，2016年24.9%，2017年前9个月为32.2%，均低于业主增值服务的毛利率。

雅生活的规模扩张与持续的收并购活动密切相关。据了解，自2014年成立以来，雅生活一直在寻求通过内涵式增长及收购物业管理公司扩充业务。2014年、2015年、2016年及2017年9月30日，雅生活 订购管理物业总建筑面积分别为44900万平方米、63400万平方米、73400万平方米及102100万平方米。

雅生活表示，未来将继续通过雅居乐集团、绿地控股以及第三方房地产开发物业扩展规模。按照刘德明的规划，雅生活将在2020年实现100亿元收入规模。其中自营、外拓业务及收并购目标分别为40亿元、20亿元以及40亿元。

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