换个角度看预售：低成本扩表的途径 —

中国房地产网

2018-10-09 09:22

投资摘要：

我们认为即使推行现售，大概率是增量适用+因城（项目）施策，且推进速度会较慢，短期内不会造成房企现金流层面的压力。我们想讨论的是预售为什么重要，以及取消预售会有哪些影响。我们的结论是：

预售最大的作用是为房企提供了低成本快速扩张资产规模的途径，以此助力规模增长。预售的本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。预售引致资产负债率上升幅度为 19%。

如果取消预售，房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。如果维持资产规模不变，则需要增加有息负债来填补预收账款的“空白”，增加的利息支出约为总资产的 2.9%，如果收缩负债，营业收入规模将大幅下降。

由于现金流分布改变，投资回收期显著拉长，项目 IRR 承压明显。以我们假设的项目为例（项目周期 4 年，净利润率 15%）， IRR 由 43%下降为 8%。

如果取消预售，土地市场将较大幅度下行，并向头部集中，同时新房供给减少，房价有上涨压力。

投资建议：

经营稳健性、融资可得性及融资成本有望迎来估值溢价。我们看好稳健增长+融资成本较低的房企，推荐保利地产、万科 A、招商蛇口、金地集团、华侨城、首开股份、金融街。

风险提示：政策变动超预期、房地产市场整体超预期下行。

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