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成交量下滑开发商花式促销宁波楼市陷“低迷焦虑”

“烂尾楼改造专家”银亿股份有限公司申请破产清算让业界将目光投向浙江副省级城市宁波市。  

克而瑞5月房地产市场月报显示，供应方面，29个重点监测城市新增供应量同环比双降10%。其中，宁波5月份新增供应面积为63万平方米，环比下降31%，同比下降6%。  

在成交方面，29个重点监测城市成交量转升为降，同环比皆微降4%。其中，宁波成交112万平方米，环比下降24%，同比下降29%。  

为了解宁波楼市现状，连日来，《中国经营报》记者先后走访了佳兆业·东宸壹品、中海枫桥里、保利天悦、万科云谷等项目。记者在走访中了解到，各楼盘看房现场已无去年上半年火爆景象，看房的人并不多，但诸如“代缴个税”“赠送面积”等现象仍旧层出不穷。  

对于销售的部分乱象，记者联系了上述部分公司。其中，中海地产公共关系部相关负责人表示不接受采访。同时，宁波市房管中心相关负责人表示，只要提供的个税纸质证明有盖章以及后台查询到的共享数据符合条件，就可以在限购区内购买一套房。  

代缴社保、赠送面积频现  

日前，记者实地走访了位于浙江省宁波市江北区江北天沁路与李家西路交会处的中海枫桥里，现场看房的人并不是很多。据项目销售人员介绍，该项目于2018年9月首次开盘，目前在售的只有中层，面积在123~127平方米，均价为24000~26000元/平方米，高层的已全部售罄，3个月后便会清盘。  

在该项目的样板房内，上述销售人员向记者表示，阳台面积赠送一半，飘窗面积全送，加起来有7.2平方米。  

同时，记者了解到，该项目位于宁波市的限购区域内，对于外地户口购房者，需要满足3年内连续交满24个月社保的条件。该销售人员告诉记者，可以找相关的中介补交24个月的个税清单，不仅速度快，而且成本低。“按照最低的标准交个税，他们打点一下税务局的人，就收点手续费。”  

随后，记者联系上宁波一位专做补交个税清单的人士。据其介绍，补个税只需向其提供身份证、手机号以及本人银行卡号，交纳5000元当天即可弄好，不存在风险并且确保办好。  

除此之外，记者还发现该项目存在各种名目的折扣优惠。以该项目123.11平方米5层楼房屋为例，总价为346万元，优惠后总价为325万元，可优惠20万元。具体来看，分别是“3个99”优惠以及开发商给的10万元开盘优惠。“3个99”指的是加推优惠、一次性优惠。“如果在3天内按时签约，还可以再享受‘1个99’的优惠。”  

另外，在宁波市鄞州区世纪大道与通途路交会处的佳兆业·东宸壹品，也存在各种名目的优惠。以133.92平方米的户型为例，总价为286万元，购买的话开发商会提供82000元的优惠，其中2000元是装修优惠，待房子交付后需返还开发商。此外，还可享受“认购”“房源”“按时”等“3个99”的优惠。若是全款购买，便可再享受9.4折的优惠；若贷款购买则可再享受9.8折的优惠，两者相差11万元。  

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，在价格层面上，宁波楼市下半年会保持相对平稳。“甚至有些销售压力大的项目，有可能对价格进行适度的微调。整个下半年的走势来讲，还是以交易量的变化为主，到了四季度，会有可能加大整个推广和销售力度来推盘冲刺销售业绩。”  

“通过对宁波土地市场、新房市场的分析可以发现现阶段宁波新房市场处于持续筑底阶段，成交量同比持续下降，土地市场较为平淡。2018年以来宁波处于强监管状态，宁波同时也进入‘六限’时代，各类政策调控严格，2019年在各类政策未松动的情况下，预计下半年宁波市场将会小幅下降或者处于低位稳定运行。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦置评道。  

成交量下滑市场降温  

部分楼盘项目花样促销的背后，宁波楼市正在变得愈加理性。  

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，宁波环比下降的数据与周边的二线城市趋势较为吻合。他认为，五六月份，从整个市场的交易量来看，持续回升的动力不足，就有可能出现交易量下降的情况。“到六月下旬，可能有些企业为了半年度销售业绩目标的因素，会有一些折价销售的动作。”  

诸葛找房数据显示，5月份宁波新建商品住宅成交4407套，环比下降9.04%，同比下降56.06%，同环比双双下降。值得注意的是，宁波新建商品住宅自2018年6月以来同比均处于下降状态。  

据《宁波晚报》报道，来自容创有容对5月份宁波市六区各区域成交情况的统计显示，鄞州区成交1742套，同比下降30%；江北区成交895套，同比下降45%；海曙区成交911套，同比下降37%；镇海区成交117套，同比下降74%；北仑区成交752套，同比下降37%；奉化区成交2811套，同比增长234%。  

宁波容创有容有限公司副总徐江涛在接受媒体记者采访时称，5月份，宁波的成交量主要靠奉化区拉升，其他区域的销量都在下滑，且其他五区近三个月的成交量都不如去年，新房、二手房的成交情况都是如此。5月份，宁波市五区新建商品房的成交量同比下降了37%。  

“对于宁波楼市来说，当前需要关注部分需求外溢。过去杭州政策收紧的时候，确实会有部分需求进入到宁波市场，但这两年嘉兴等城市积极进入长三角一体化的框架中，反而对宁波楼市会有冲击效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。  

楼市降温也体现在土地市场。诸葛找房数据显示，5月份宁波土地市场供应规划建筑面积为148万平方米，环比上升41.35%，同比下降25.88%；土地成交规划建筑面积为152万平方米，环比上升27.72%，同比下降10.59%。  

据中指研究院公布的6月17日至23日的土地数据显示，宁波整体市场供应量为67万平方米，成交48万平方米，出让金为112亿元。  

国仕英认为，2019年宁波土地供应、成交面积处于较低水平。从土地溢价率来看，自2018年5月份以来宁波土地市场溢价率处于低位运行，低于40%。可见宁波土地市场一直处于低温态势发展。  

他进一步解释道，对比宁波2016年以来供应、成交数据可以发现，2019年以来宁波新房供应大幅增加，但新房成交同比却一直处于下降态势，可见目前宁波新房市场较为冷淡。

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